Ph.D., GSD, Insurance specialist

Tel: (647) 284-7016

E-mail: inform@mod_n.com | www.mod_n.com

Ходит множество историй о том, как можно ловко покупать/продавать/дарить недвижимость и при этом избежать налогов. Следует, однако, заметить, что вы – не первый, кому пришла в голову такая удачная мысль. Налоговая инспекция все это уже знает (и многое из того, чего вы не знаете) и перекрыла все пути. И строго наказывает за нарушения.
Итак – некоторые мифы о недвижимости:
Миф 1. Можно избежать налогов, продав жилье родственнику за маленькую сумму (например, $1,000). НЕВЕРНО.
Налоговая инспекция оценивает жилье по рыночной стоимости и именно исходя из этой суммы вы платите налоги. Конечно, здесь речь идет о второй недвижимости.
Миф 2. Я подарю жилье ребенку, это – не продажа, значит, нет никаких налогов. НЕВЕРНО.
Изменение владения (ownership) – это налогооблагаемая транзакция.
Миф 3. Можно купить жилье, потом переехать в него и превратить в primary residence, сделать ремонт и через 3-4 месяца продать без налогов (ведь оно записано как primary!). НЕВЕРНО.
Если в момент покупки вашей primary residence было другое жилье, то, значит, вы приобрели второе. Изменение статуса недвижимости с инвестиционной на primary подлежит налогообложению.
Миф 4. Я по-тихому продам свою вторую квартиру, которую сейчас сдаю, ничего не буду никому сообщать, тогда мне не нужно платить налоги. НЕВЕРНО.
По закону вы теперь обязаны рапортовать все сделки с недвижимостью. Вы, конечно, можете рискнуть и никому не сообщать, но помните, что вторая сторона включит эту сделку в свою налоговую декларацию и Налоговая инспекция про нее узнает все равно. Утверждение «я забыл» оправданием, как вы догадываетесь, не является. Нарушение закона и уклонение от налогов в Канаде не поощряется.
Т.е., обобщая, можно сказать, что избежать налогов при операциях с недвижимостью в большинстве случаев невозможно. Как вы видели, даже при купле-продаже жилья, в котором вы, действительно, сами живете, при определенных условиях придется платить налоги. И особенно в случае, если вы сдаете часть своего дома в рент.
И я очень вам советую не пытаться играть в прятки с Налоговой инспекцией. Поймают – потом вовек от них не отделаетесь. А вероятность поимки – высокая.
Зато, если вы покупаете жилье, то можете подать заявку на возврат HST (только при покупке нового дома или квартиры) и на возврат до $5,000 при приобретении жилья в качестве primary residence.
Вернемся к продавцам-«инвесторам». Многие люди любят в разговоре с друзьями небрежно заметить: «Я купил дом, через год его продал на $50,000 дороже! Вот так, ничего не делая, заработал полсотни тысяч». Это – чушь, простое бахвальство. В 90% случаев эти люди сознательно врут для того, чтобы показать, какие они крутые. В остальных 10% случаев они просто не умеют считать.
Если из их $50,000 вычесть платы по процентам за мортгидж, штраф за досрочное прерывание мортгиджа, плату за оценку дома (appraisal) при его покупке, налог на передачу владения (land transfer tax), property taxes, расходы на минимальный предпродажный ремонт, плату адвокатам (за две сделки), комиссионные двум риэлторам при продаже, расходы на два переезда и прочие затраты, то можно увидеть, как указанная сумма быстро приближается к нулю.
И здесь следует учесть еще один фактор. Почему такой «инвестор» продал дом дороже, чем купил? Потому что цены на жилье выросли в целом. Что это значит? А то, что и другие дома тоже подорожали поэтому покупая новое жилье, данный «инвестор» тоже будет платить больше. Ведь наивно думать, что его дом подорожал, а остальные – нет, правда?
Собственное жилье может придать ощущение стабильности жизни. Впрочем, не всем. Если на содержание дома уходит вся зарплата одного из супругов (а то и больше), то такая жизнь превращается в нервотрепку. А любое снижение цен на рынке или потеря дохода, вообще, грозят инфарктом.
Жилье, сдаваемое на съем, практически не создает текущий доход, но может принести прибыль, если удастся продать за более высокую сумму, чем она была куплена (минус все расходы, как было сказано выше, и налоги). А в такие периоды, как сейчас, когда многие остались без работы и без денег, жильцы могут оказаться несостоятельными и перестать платить, а выселить их невозможно.
И, конечно, при операциях с недвижимостью вам понадобятся толковые специалисты – мортгидж-брокер и риэлтор. От них очень зависит сколько вы будете платить за ссуду и как удачно сможете купить и продать свое жилье.
Для чего написана эта статья? Она – просто напоминание тем, кто рассчитывает «сделать деньги» или, тем более, обеспечить себе пенсию, «жонглируя» домами, что их может ждать жестокое разочарование. Be warned! И позаботьтесь о своей пенсии другими способами. Какими? Позвоните мне и поговорим.
По материалам журнала Money Sense и документам Налогового законодательства Канады.