(416) 832-8343
www.newGTAcondos.com
– Максим, какова ситуация на рынке Торонто сегодня?
– Основным направлением нашей компании являются инвестиционные сделки с квартирами на начальном этапе строительства. Чтобы быть успешным в инвестициях, надо опираться на статистические данные. Рынок строящихся квартир в действительности очень предсказуем. Главное – правильно понимать статистику и учитывать различные факторы, влияющие на те или иные тренды.
Надо не забывать, что в действительности существует два рынка: это рынок квартир и рынок домов. И эти два рынка, как правило, находятся в противоположных трендах. Когда дорожают дома, замирает рынок квартир и, соответственно, как только начинают резко подниматься цены на квартиры, останавливаются дома.
Я приведу некоторые статистические данные. По квартирам, в третьем квартале 2018 года на рынок вышло 3,549 только что построенных квартир, в 2019 году их было 2,378, а в этом году за тот же период подобных квартир было 7,776. Вопрос – почему?
Те, кто давно следят за моими публикациями, помнят, что ещё в 2015 году я говорил о том, что 2020-2021 годы будут годами с наибольшим количеством окончаний проектов. Это последствия кризиса строительной индустрии кондо 2011-2014 годов. После трех лет затишья, в 2015 году покупатели вернулись на рынок, и в начале 2015 года девелоперы, распродав большинство ранее построенных проектов, начали новые. Окончание этих проектов как раз приходится на 2020-2021 годы.
Эти проекты полностью проданы ещё на этапе котлована, но большое количество квартир принадлежит инвесторам, и некоторые из них, ориентированные на краткосрочные инвестиции, сегодня выставили их на продажу. Кроме этого, на рынок вторичных продаж вышло много квартир, ранее сдававшихся в краткосрочную аренду. Из-за изменения в законодательстве рынок краткосрочной аренды практически умер, и многие владельцы подобных квартир решили не сдавать квартиры в долгосрочную аренду, а продать.
За прошедшие семь лет цены на квартиры удвоились, и многие инвесторы решили зафиксировать полученную прибыль. Кроме этого, из-за падения стоимости аренды квартир, некоторые инвесторы, ранее сдававшие квартиры в долгосрочную аренду, занервничали и, опасаясь падения цен, тоже выставили квартиры на продажу. В итоге на рынке вторичных продаж оказалось более чем в два раза больше выставленных на продажу квартир, чем в прошлом году. То же самое и с арендой: если в третьем квартале 2018 на аренду было выставлено всего 948 квартир, а в 2019 и того меньше -785, то в 2020 их – 2,366. Сейчас квартиры сдаются на 10-15% дешевле, чем ещё в феврале 2020 до начала эпидемии. Цены на продажу тоже несколько упали: на данный момент купить квартиру на вторичном рынке в среднем можно на 5% дешевле, чем в феврале. При этом важным фактором является то, что за третий квартал 2020 года сделок по продаже и покупке квартир примерно столько же, как в прошлом году, а вот сделок по аренде квартир даже больше, чем в прошлом году.
Это всё касательно квартир, а вот с недвижимостью категории фрихолд ситуация геометрически противоположна. Цены на дома и таунхаусы в Торонто в среднем выросли за год на 16%, и спрос тут превышает предложение как в сегменте продаж, так и касательно аренды.
– Вы обрисовали совсем не радужную картину для владельцев квартир. Стоит ли ждать падения цен?
– Я привел статистику выставленных на продажу и аренду квартир, но, чтобы была более ясная картина, так же надо рассмотреть количество сделок в целом. Так вот общее количество сделок в Торонто по сравнению с прошлым годом увеличилось на 42,3%, а это говорит о том, что у населения на руках очень большое количество денег: просто больше покупают дома и поэтому они резко выросли в цене. То есть получается, что дома дорожают, а цены на квартиры стоят на месте.
Вспомните 2016 год, когда разница в цене на квартиры и дома достигла пиковой отметки, и шквал покупателей очень резко перешел от сегмента домов в более дешевый сегмент кондо. Что-то подобное нас ждет в ближайшее время. Я допускаю, что еще некоторое время сегодняшняя тенденция сохранится, и не удивлюсь, если в краткосрочной перспективе стоимость квартир еще немного снизится, но возвращение рынка будет молниеносным.
В действительности, наличие квартир, находящихся на рынке сегодня, это всего 4-6 месячный запас, и они будут раскуплены в течение первых месяцев после возвращения спроса, который, по моему мнению, должен вернуться вскоре после нормализации ситуации с ковидом. Пока рано говорить, когда это произойдет, но мне кажется, что наиболее вероятный сценарий возвращения жизни в норму – это вторая половина следующего года.
Сейчас в Торонто отсутствует около полумиллиона человек. Это иммигранты, уже получившие визы, но не въехавшие в страну из-за ковида, студенты и большое количество высококвалифицированных специалистов, приезжающих работать по контрактам в крупные компании. Все эти категории – потенциальные покупатели и арендаторы именно квартир. Это огромное количество людей, способное моментально переварить всё имеющееся на рынке инвентори. Следовательно, я не только не ожидаю обвала рынка квартир, но, наоборот, прогнозирую бурный рост ориентировочно с конца следующего года.
В пользу будущего подорожания также говорит и то, что за последний год себестоимость строительства очень сильно поднялась, и сейчас практически все, что уже есть на рынке, дешевле, чем такое же построить. Долго такая ситуация продолжаться не может, и в итоге приводит к сильному подорожанию. Подобное на рынке происходило уже неоднократно, так что, скорее всего, и в этот раз рынок поведёт себя так же.
– Что бы вы рекомендовали инвесторам?
– Ну, во-первых, не паниковать. Те, кто профессионально занимаются инвестициями, знают, что самое выгодное время для покупки – это кризис. Сейчас на рынке pre-construction попадаются просто феноменальные дилы с очень хорошей структурой депозита. Мы говорим о том, что будет построено через 4-5 лет. Внося лишь небольшой депозит сейчас, вы имеете цену сегодняшнего дня. К моменту окончания строительства через 4-5 лет сегодняшние цены будут уже историей.
Из-за эпидемии коронавируса, в этом году девелоперы были вынуждены заморозить более половины проектов, а это значит, что через 4-5 лет мы неминуемо столкнемся с очень малым количеством окончаний строительства. Иными словами, с такой же картиной, которую мы наблюдали в 2017-2019 годах из-за того, что в кризис 2011-2014 годов девелоперы не заложили нужное количество новых проектов. Рынок недвижимости очень цикличный, и я уверен, что предстоящие годы будут для инвесторов, вкладывающих средства в pre-construction сегмент, очень успешными. Просто наберитесь терпения.
Беседу вела Ольга Макеева
