Что ожидать от рынка недвижимости Торонто в 2023 году

Maxim Baginskiy
Broker of Record
Right At Home Realty Investments Group
Для консультаций назначайте встречу на портале
www.newGTAcondos.com
P: 416-832-8343
E: mbaginskiy@gmail.com

Cегодня долгосрочные факторы явно указывают на то, что цены будут расти. Иммиграция сегодня на рекордно высоком уровне, а темпы строительства, которые и так были недостаточны в последнее десятилетие, сегодня упали до вообще катастрофической отметки. Девелоперы, планировавшие выйти в продажи в 2022 году, в большинстве своём отложили проекты до лучших времён, так как сильное подорожание строительных материалов, поднявшиеся зарплаты рабочих, дорогое кредитование, увеличенные городскими властями сразу на 49% Development Charges для нового строительства и необходимость соблюдать введённые дополнительные условия строительства привели к тому, что стоимость строительства взлетела до небес. Теперь для того, чтобы проект был рентабельным, новостройки надо продавать по довольно высоким ценам, иначе проект просто не имеет смысла.
В то же время из-за высоких ставок кредитования покупатели взяли паузу, соответственно, по новым ценам быстро продать 75% проекта, необходимых для получения финансирования на строительство, сегодня очень тяжёлая задача. Начинать новые проекты очень опасно, так как, если не удастся продать проект быстро, придется откладывать строительство, а это приведёт к ещё большим расходам, и проект может стать нерентабельным.
Из всех планировавшихся к выходу в 2022 году проектов в продажу вышло от силы 10%. Это проекты крупных девелоперов, которые имели возможность не использовать кредитование полностью или использовать его лишь частично, заранее оплатив строительные материалы и т.д. Сегодня нет предпосылок к тому, что ситуация изменится в ближайшее время. В действительности, выход такого ничтожного количества проектов – это полная катастрофа для принятой в 2021 году правительственной программы, направленной на то чтобы в следующее десятилетие построить такое количество жилья, которое смогло бы сбалансировать спрос и предложения. Очередная попытка правительства провалилась уже в который раз.
Понятно, что если вовремя не начать проект, то примерно через четыре года, а это средний срок строительства многоквартирных комплексов, не будет готовых квартир. Это значит, что в будущем мы неминуемо столкнёмся с ещё большей нехваткой недвижимости, чем в предыдущие годы, и как следствие, как только спрос вернется на рынок, рост цен неизбежен. Это то что нас ждёт впереди в долгосрочной перспективе.
Однако я не думаю, что в ближайшие месяцы рынок может существенно измениться. Сильно поднявшиеся ставки кредитования пока не очень справляются с инфляцией, и, хотя инфляция и опустилась на полтора процента от максимальных показателей середины прошлого года, этого явно недостаточно. Экономика пока не впала в рецессию, а балансирует где-то на грани, и Центральный банк Канады посчитал возможным ещё немного поднять процентную ставку. В январе этого года она была поднята на 0.25%. С большой вероятностью это уже последнее поднятие ставки, но всё же остаётся риск ещё одного незначительного поднятия весной.
По моему мнению, далее последует некоторые затишье, а с осени 2023 года ставка начнёт понижаться. Это не будет резкое понижение, скорее всего, опускать процентные ставки будут понемногу. В итоге, к середине 2024 года ставка должна составлять около 3.0 %.
Касательно цен на недвижимость, я думаю, что они останутся приблизительно на сегодняшнем уровне в течение первого и второго квартала 2023 года, далее цены начнут понемногу отыгрывать назад, при этом вероятность того, что в 2024 году мы столкнёмся с сильным подорожанием цен на недвижимость, на сегодня очень велика, так как на рынок неминуемо вернётся так называемый отложенный спрос, скопившийся за два года, а это огромное количество покупателей.
За 2022 год очень сильно подорожала аренда, так как многим, кто раньше планировал покупку, из-за высоких ставок кредитования это стало недоступно, и им приходится довольствоваться арендой. Статистика показывает, что сегодня в ренте живёт рекордное количество канадцев. Ситуацию с арендой также усугубило то, что после окончания пандемии в страну въехало огромное количество студентов и временных рабочих, а приезжающие – это именно потенциальные арендаторы квартир. Я уверен, что в 2023 году подорожание аренды во всех сегментах рынка продолжится, и ситуация, когда стоимость аренды односпальной квартиры в хорошем районе города будет более трёх тысяч долларов в месяц, уже не за горами.
Фактором, который мог бы резко изменить рынок, могло бы быть изменение сроков амортизации мортгиджей с 25 до, скажем, 40-45 лет: это бы моментально перевело рынок недвижимости в горячую фазу. И хотя этот вопрос поднимался в правительстве в середине прошлого года, на сегодня он как-то отошёл на второй план, и я не думаю, что эти изменения не будут введены в ближайшее время.
Правительство прекрасно понимает, что изменение сроков амортизации мортгиджа при сильной нехватке предлагаемой к продаже недвижимости моментально приведёт к очень серьёзному росту цен, а этого они не хотят. В то же время, если высокие ставки кредитования останутся дольше, чем предполагается сегодня, то строительная индустрия полностью умрёт, потянув за собой все сопутствующие отрасли, а это уже чревато катастрофическими последствиями для экономики страны. Моё мнение, что правительству рано или поздно все-таки придется изменить сроки амортизации мортгиджей, но сегодня это козырная карта, которую они будут придерживать до последнего.
Высокие арендные ставки и отсутствие рент контроля на новую недвижимость понемногу возвращают на рынок инвесторов, покупавших проекты на стадии котлована. Я не могу сказать, что они вернулись на рынок массово, но положительная тенденция сегодня уже ощутима. Если в конце лета прошлого года рынок новостроек Торонто был практически мёртвым, то сегодня ситуация уже другая. Тем же инвесторам, которые всё ещё сомневаются и ждут, не случится ли коллапс, я хотел бы напомнить, что инвестиции в недвижимость – это долгосрочные инвестиции: вкладывая сегодня деньги в те немногие проекты, выходящие в продажу, вы вкладываете в продукт, который будет готов через 4-5 лет. То есть в то время, когда мы ожидаем самый пик нехватки недвижимости и низкие ставки кредитования, так как после периода высоких ставок всегда наступает период, когда для стимуляции экономики государству приходится держать минимальные ставки. Так что, если вы играете вдолгую и не планируете быстрой перепродажи контракта на строительство, сегодня можно смело вкладываться в те немногочисленные pre-construction проекты в Торонто, которые выходят в продажу.
Я бы советовал выбирать те проекты, где сроки строительства пять лет и больше. Сегодняшний кризис недвижимости неминуемо в будущем приведёт к тому, что в Торонто мы увидим то же самое, что произошло в Нью Йорке после кризиса 2008 года, когда на несколько лет было заморожено практически всё строительство, и после выхода из кризиса, когда покупатель вернулся на рынок, всё, что предлагалась к продаже, было молниеносно раскуплено, а далее покупать просто было нечего. В итоге, сегодня стоимость аренды односпальной квартиры в хорошем проекте в Манхеттене начинается от пяти тысяч американских долларов, а, чтобы купить такую недвижимость, потребуется не меньше полутора миллионов. До 2003 года я жил и работал в Нью-Йорке и продолжаю постоянно следить и анализировать тамошний рынок. Рынок Торонто всё время позади рынка недвижимости Нью-Йорка приблизительно на 10 лет, так что я практически не сомневаюсь, что те цены, которые мы видим в Нью-Йорке, сегодня это цены, которые будут в Торонто в начале следующего десятилетия.

Archives

©2012-2024 therussianguide.com All rights reserved.